3.30房地產(chǎn)買房限貸限購(gòu)最新政策解讀年

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二套房首付降低至3成~4成

預(yù)測(cè)

二次置業(yè)比例將大幅上升

新政

央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)通知，對(duì)擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

原來政策

人民銀行廣州分行于2013年11月18日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》，要求貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。對(duì)貸款購(gòu)買首套房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定;繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級(jí)分析肖文曉介紹，“二套房貸首付從七成降至四成”，按照廣州一手住宅173萬元的套均總價(jià)計(jì)算，首付至少可以節(jié)約52萬元/套。

業(yè)界分析

滿堂紅的市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，這個(gè)主要是針對(duì)二次置業(yè)的客戶而出的措施，根據(jù)滿堂紅促成的二手住宅交易個(gè)案分類，二次置業(yè)的比例為11%，商業(yè)貸款的首付比例下調(diào)有助于刺激換房客戶下決定，預(yù)計(jì)第二階段二次置業(yè)的比例有望上升到16%~17%之間。但公積金政策在廣州未必能有利好，因廣州的公積金使用已過度，必須等到公積金貼息政策出臺(tái)實(shí)施，才能令公積金申請(qǐng)者借助此通道入市置業(yè)或換房。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，之前預(yù)期二套房首付比例下調(diào)到5成，實(shí)際利好超過想象。降二套首付及營(yíng)業(yè)稅“5改2”將有利于活躍二套改善住房市場(chǎng)，降低了置業(yè)門檻。

證夠兩年 交易免征營(yíng)業(yè)稅

預(yù)測(cè)

超三成二手房可享利好

新政

個(gè)人購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買兩年以上(含兩年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去房款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買兩年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

原來政策

從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級(jí)分析師肖文曉介紹，調(diào)整營(yíng)業(yè)稅讓部分二手房源可以少征5.5%的營(yíng)業(yè)稅，按照目前二手樓市140萬元左右的套均總價(jià)，一套也可以節(jié)約7.7萬元的稅費(fèi)。

業(yè)界分析

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，營(yíng)業(yè)稅放寬有助加快市場(chǎng)流通，結(jié)合第二次購(gòu)房首付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購(gòu)房成本，加快樓市復(fù)蘇步伐。改善性需求對(duì)于樓市有比較強(qiáng)的帶動(dòng)性，其入市必然加快庫(kù)存消化，并提高大戶型消化率，一、二線城市樓市市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)因此會(huì)加快。三、四線城市成交量也會(huì)逐漸增加。

滿堂紅的市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，從公司全年促成的二手住宅買賣交易看，不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%。也就是說，成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，而實(shí)際上在整個(gè)市場(chǎng)上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預(yù)計(jì)，未來一個(gè)季度，會(huì)有更加多的這類物業(yè)流通和成交。周峰預(yù)計(jì)，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價(jià)格會(huì)比第一季度升高3%~4%。如果穗六條放松,今年下半年的成交均價(jià)會(huì)比上半年上升8%~10%。