長(zhǎng)沙市首套房首付比例及首套房認(rèn)定政策貸款利率

2015年5月26日

本報(bào)長(zhǎng)沙訊5月25日，長(zhǎng)沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬(wàn)，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，此外，還涉及精裝房貸款和單身職工購(gòu)房貸款政策的放寬。據(jù)長(zhǎng)沙住房公積金管理委員會(huì)公布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，新政從5月25日起正式實(shí)施。長(zhǎng)沙住房公積金管理中心信貸處處長(zhǎng)盧彤介紹，本次公積金新政是結(jié)合長(zhǎng)沙實(shí)際情況，對(duì)央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)“3?30”政策的落地實(shí)施，主要涉及五大方面的調(diào)整??

1.貸款額度有所提高，個(gè)人住房貸款最高額度由原先的50萬(wàn)元調(diào)高為60萬(wàn)元。

2.降低首套房首付比例：購(gòu)買(mǎi)首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%；首套房已轉(zhuǎn)讓注銷(xiāo)并無(wú)其他住房的，購(gòu)房也執(zhí)行首套房貸政策。

3.二套房首付比例從50%下調(diào)至30%，并放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：職工家庭有一套120平米及以下住房(包括有1次住房注銷(xiāo)記錄)，或現(xiàn)無(wú)房但有2次住房注銷(xiāo)記錄(每套均在120平米及以下)的，未使用個(gè)人住房貸款或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房的，均按二套房最低首付比例30%執(zhí)行，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%；相應(yīng)購(gòu)房貸款尚未結(jié)清的，最低首付款比例為40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%。

4.降低購(gòu)買(mǎi)精裝房的首付比例：購(gòu)買(mǎi)精裝房執(zhí)行普通自住房貸款政策，首套首付比例從原先的50%降低至20%。

5.減輕單身職工購(gòu)房壓力，放寬公積金貸款對(duì)單身職工工資要求：?jiǎn)紊砝U存職工(含未婚或離異未再婚)購(gòu)買(mǎi)首套房申請(qǐng)住房公積金貸款，如其住房公積金繳存余額工資基數(shù)測(cè)算月還款額高于家庭收入50%時(shí)，可按長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公布的上年度城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資(去年為4699元)推算其月還款額度，即：如單身職工月工資低于4699元時(shí)，購(gòu)房可按工資4699元的月還款額度算。實(shí)習(xí)記者盧映潔記者戴丹

[政策解讀]

新政將刺激更多元化人群入市

在長(zhǎng)沙住房公積金管理中心副主任梁敏看來(lái)，相較于以往的政策，本次新政在刺激剛需、鼓勵(lì)改善型購(gòu)房?jī)纱蠓矫�，做出了大力度的調(diào)整。

提高貸款上限，下調(diào)首套房、二套房首付比例，在具體購(gòu)房限制上也進(jìn)一步放寬，如首套房首付比20%不再限定購(gòu)買(mǎi)面積(過(guò)去僅針對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平米以下的住房)，注銷(xiāo)過(guò)的首套房產(chǎn)不再計(jì)算面積（過(guò)去注銷(xiāo)過(guò)一次120平米以上的房產(chǎn)，就不再發(fā)放公積金貸款）。這一方面能刺激更多搖擺不定的剛需入市，一方面也為有換房需求的改善性購(gòu)房者提供了更寬松的貸款條件，結(jié)合此前的一系列樓市利好政策，能更好促進(jìn)長(zhǎng)沙一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，消化現(xiàn)階段長(zhǎng)沙大量的持有存量房，促進(jìn)新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售。

精裝房執(zhí)行普通自住房貸款政策，一是結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，現(xiàn)在市場(chǎng)上精裝房在逐漸增多，要有與之適應(yīng)的政策，二是鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)精裝房，相對(duì)于毛坯房，精裝房在環(huán)保節(jié)能方面更有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，降低公積金貸款對(duì)單身職工工資的要求，將提高很多剛步入社會(huì)的單身年輕人在購(gòu)房上的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

梁敏稱(chēng)，今年長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心全年的放貸目標(biāo)是30億元，受益于去年11月以來(lái)的一系列利好政策，今年1到4月發(fā)放了13.87億，已完成了全年目標(biāo)的46.57%。雖然目標(biāo)已完成了近五成，她預(yù)期中心下半年的公積金放貸政策并不會(huì)收緊，稱(chēng)即日出臺(tái)的新政將進(jìn)一步刺激更多元化的人群入市購(gòu)房。

實(shí)習(xí)記者盧映潔記者戴丹

[專(zhuān)家分析]

中原：心理刺激作用大于實(shí)際利好

“如果站在購(gòu)房者立場(chǎng)來(lái)看，本次公積金新政在心理層面刺激作用要大于實(shí)際利好。”5月25日，中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司資源中心總經(jīng)理陳世霞在接受采訪時(shí)稱(chēng)。

她認(rèn)為，此次新政與此前的省直公積金政策雷同，積極作用主要體現(xiàn)在兩方面。

第一，由于精裝房首付比例將按普通住房政策執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)精裝房的人來(lái)說(shuō)，首付壓力減輕，可以加快精裝房源去化速度。

第二，首付比例降低，并拉低了職工的購(gòu)房門(mén)檻(單身職工工資低于年度城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資時(shí)，按該平均工資推算其月還款額度)，這可減輕購(gòu)房者前期資金壓力，能推進(jìn)自住及改善型需求和一波換房需求入市。

但另一方面，在她看來(lái)，新政對(duì)實(shí)際購(gòu)房過(guò)程產(chǎn)生的影響有限。首先，貸款最高額度雖然增至60萬(wàn)元，但這并不等同于職工實(shí)際可貸額度增加，可貸額度仍然是根據(jù)公積金賬戶余額及月繳納額來(lái)計(jì)算，因此受惠面有限（公積金貸款額度計(jì)算公式：貸款額度=公積金月繳存額度×12×未來(lái)可繳存年限+公積金個(gè)人賬戶余額×2）。

其次，對(duì)于可享受最高貸款額度的人群來(lái)說(shuō)，可接受更高總價(jià)的房源，但與此同時(shí)，其月還款壓力也增加了。以貸款20年等額本息還款方式計(jì)算，貸款60萬(wàn)(現(xiàn)最高額度)月均還款額為3163元，貸款50萬(wàn)(原最高額度)月均還款額為2635元。

最后，根據(jù)長(zhǎng)沙市房地局公布的數(shù)據(jù)顯示，使用公積金貸款購(gòu)房者在長(zhǎng)沙所有購(gòu)房者中占比為11%，按此計(jì)算也就是8700多套住宅，其中還包括了湖南省直公積金，若具體到市公積金，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙的樓市影響面將更小。