青島二手房最新貸款利率,青島二手房稅費計算方

島城各大銀行

近期普遍下調(diào)房貸利率

首套5.35%、二套5.65%成主流。

市場一線：青島房貸利率齊步回調(diào)

念念不忘，必有回響。用這句話來形容青島的房貸利率，再恰當(dāng)不過了。4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，較上一次下降20個基點，創(chuàng)去年8月改革以來最大單次降幅；5年期以上LPR為4.65%，較上一次下降10個基點。

事實上，這是LPR新形成機(jī)制改革以來的第三次下降，2020年以來的第二次下降。上一次是2月20日報價時，1年期LPR較上一次下降10個基點，5年期以上LPR較上一次下降5個基點。全國大多數(shù)城市自2月份開始，陸續(xù)跟隨下降。然而，青島的房貸利率并未馬上跟隨調(diào)整，讓不少購房人有點心焦。直到近期，青島房貸利率出現(xiàn)明顯降幅，首套5.35%、二套5.65%成主流。青島的房貸利率在全國位于什么水平？利率下降，房貸一族能省下多少錢？未來趨勢會持續(xù)下行嗎？本期理財周刊，我們關(guān)注房貸利率的最新變化。

首套房貸利率 島城降幅最大

近日，融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11BP。

本次數(shù)據(jù)監(jiān)測期內(nèi)，首套和二套房貸款利率水平均環(huán)比下降10BP以上。主要原因在于，該監(jiān)測期參考的5年期以上LPR水平環(huán)比下調(diào)10BP，多個城市隨之下調(diào)房貸利率，部分城市降幅超過10BP，從而帶來全國房貸利率大幅下降。分城市來看，監(jiān)測的41個城市中，39個城市首二套房貸款利率均環(huán)比下調(diào)，合肥維持上期利率水平不變，成都則是5月唯一一個房貸利率水平有所上漲的城市。值得注意的是，二線城市中35個城市的房貸利率環(huán)比下調(diào)，但下調(diào)幅度不一。其中20城首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)幅度超過10BP，6城環(huán)比下調(diào)10BP，9城下調(diào)幅度小于10BP。青島地區(qū)首套房貸款利率降幅最大，環(huán)比下降27BP；佛山、長春、寧波、太原四地的降幅也高達(dá)19BP。成都地區(qū)首套房貸利率平均水平環(huán)比上漲3BP，二套環(huán)比上漲5BP。

展望：未來島城房地產(chǎn)市場值得期待

房貸利率整體下行的同時，房地產(chǎn)市場則整體趨暖。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布4月商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格延續(xù)微漲態(tài)勢，但總體仍較為穩(wěn)定。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲2.4%；二手住宅銷售價格與3月份持平，同比下跌5.7%。據(jù)悉，二手住宅方面，這是繼此前連續(xù)14個月下跌以來，首次出現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)為持平，而新建商品住宅售價由3月跌0.5%轉(zhuǎn)為漲0.5%。

對于2020年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示，2020年4月份，隨著我國新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢進(jìn)一步鞏固，經(jīng)濟(jì)社會秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放。70個大中城市房地產(chǎn)市場價格延續(xù)微漲態(tài)勢，但總體仍較為穩(wěn)定。

“青島4月份的房地產(chǎn)市場確實很好，尤其是二手房市場，但是房貸利率下降以后，5月的市場反而冷靜了許多�！焙脕砦菹嚓P(guān)負(fù)責(zé)人楊女士告訴記者，4月份的轉(zhuǎn)暖很大程度是因為疫情期間積攢了大量購房需求集中爆發(fā)，5月份則逐漸回歸平靜，“不過我們地產(chǎn)界對青島地產(chǎn)市場還是非常看好的，可能今年市場比較艱難，即使貸款利率下行也很難帶來太大的起色，但基于對青島這座城市前景的認(rèn)可，我們認(rèn)為未來青島的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)值得期待�！�

房貸利率后市下調(diào)幅度有限

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月20日5年期LPR水平環(huán)比下調(diào)10BP后，多個城市迅速跟調(diào)。一線城市更傾向于維持加點數(shù)不變，二線城市下調(diào)幅度差異性較大，多個二線城市環(huán)比下調(diào)15-20BP。本監(jiān)測期內(nèi)超過70%的銀行下調(diào)了房貸利率，考慮到各銀行調(diào)整步伐不盡一致，預(yù)計后續(xù)還會有部分銀行擇機(jī)下調(diào)，從而帶來對應(yīng)城市乃至全國的房貸利率下降，但整體幅度應(yīng)該不會很大。

5月15日，央行再度實施對農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)和僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)0.5個百分點，釋放約2000億長期資金。同時，央行還開展了1000億元的MLF操作，但維持上期利率2.95%不變。按照此前的操作規(guī)律，MLF利率對LPR利率的傳導(dǎo)比較通暢，MLF不變，意味著5月20日LPR報價大概率與上期持平。因此，近期房貸利率受LPR影響下調(diào)的可能性也比較小。

4月20日為非對稱降息，5年期以上LPR只降低了10個基點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著不可指望大規(guī)模救市，金融政策取向是穩(wěn)樓市，刺激實體經(jīng)濟(jì)。中國民生銀行首席研究員溫彬則認(rèn)為，下一階段降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，在保持流動性合理充裕的前提下，繼續(xù)引導(dǎo)貸款市場利率和企業(yè)債券融資利率雙下降，但主要方向是降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。