濟(jì)南未來(lái)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,濟(jì)南哪個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)升值潛力大

都說(shuō)買房的時(shí)候最重要的就是地段，選中了一個(gè)好的地段，房子價(jià)值看漲。而一個(gè)好地段在選擇的時(shí)候就要注意看其所在板塊和該板塊的發(fā)展?jié)摿�。房地產(chǎn)市場(chǎng)特別的復(fù)雜，而每一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又不盡相同，很多的購(gòu)房者不知道應(yīng)該如何取舍，如何購(gòu)買。以下是小編收集是相關(guān)信息，僅供參考。

因?yàn)閬?lái)到濟(jì)南的新濟(jì)南人，大部分在東部能找到工作，這邊的就業(yè)機(jī)會(huì)多一些。

然后我們?cè)倏催@幾年改善置業(yè)者的置業(yè)范圍，也開始向CBD、奧體、漢峪、高新、盛福等片區(qū)置換遷移。因?yàn)檫@邊是“行政、金融、企業(yè)”最集中，且還會(huì)聚集若干年，吸引力還會(huì)變強(qiáng)。

所以這個(gè)區(qū)域是濟(jì)南吸引力最強(qiáng)的片區(qū)，不管你信或者不信，很難改變。

再看一下我們現(xiàn)在的置業(yè)區(qū)域分布：

未來(lái)近2-3年圖片上的18個(gè)區(qū)域還有新房可售，加上郭店、孫村，可以把濟(jì)南分成20個(gè)置業(yè)小片區(qū)。

當(dāng)然老城區(qū)還有零星的拆遷土地入市，但是這不影響大的供應(yīng)節(jié)奏。

東部是新房供應(yīng)主陣地

如果你是個(gè)有心人，可以數(shù)數(shù)二環(huán)東路以東在售樓盤數(shù)量，大概率占了濟(jì)南的7成左右。

東部有大量的土地可開發(fā)，有大量的低價(jià)樓盤可選擇。

濟(jì)南的城市人口還會(huì)一直增長(zhǎng)下去，可能最少還要增長(zhǎng)10年，這十年向哪邊發(fā)展？我們?cè)傧胂虢鼛状沃鞒菂^(qū)的拆遷，特別是千佛山北廣場(chǎng)的拆遷，老城區(qū)更新太難了，老城區(qū)的好房子真貴，舊房子是真舊。

現(xiàn)在的改善群體在東部置業(yè)主要購(gòu)買區(qū)域：

1、CBD片區(qū)??

地鐵、商業(yè)、辦公、住宅，未來(lái)的濟(jì)南新中心，這里將會(huì)最繁華。

在售樓盤可選擇不多，招商公園1872、中信泰富濟(jì)南尊、復(fù)興國(guó)際中心、綠地ifc、華潤(rùn)昆侖御，且剩余大部分均為精裝價(jià)格2.8??3.5萬(wàn)，華潤(rùn)的大面積毛坯23000左右。

有錢你就能買到，小街區(qū)讓很多改善還是有疑慮。

2、奧體（龍洞也在內(nèi)）片區(qū)??

環(huán)境、配套、教育均不錯(cuò)，緊鄰龍奧大廈、奧體中心，不可復(fù)制。

幾乎沒(méi)有在售新樓盤，各種單位宿舍很多，二手房也很搶手，價(jià)格今年又漲了。只有大華紫郡一個(gè)樓盤在售，產(chǎn)品還可以，片區(qū)內(nèi)的香餑餑。

未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，這里會(huì)是東部房?jī)r(jià)制高點(diǎn)。

3、賢文（高新、軟件園也算在內(nèi)）片區(qū)??

CBD、奧體、高新算是濟(jì)南東部商務(wù)區(qū)最集中的三個(gè)區(qū)域，高新核心片區(qū)同時(shí)也能享受CBD、奧體的配套服務(wù)。

在售樓盤仁恒奧體公園世紀(jì)、綠地華彤苑、瓏悅府、穎秀華府，龍湖新項(xiàng)目下半年入市。

高新區(qū)這幾年教育突飛猛進(jìn)，現(xiàn)如今東部置業(yè)人群比較喜歡置業(yè)高新區(qū)改善盤，部分高新次新房?jī)r(jià)格與CBD毛坯價(jià)格相當(dāng)。未來(lái)仁恒、龍湖很有可能比肩CBD樓盤價(jià)格，2021年大概率會(huì)突破3萬(wàn)。

4、盛福片區(qū)??

歷下區(qū)僅存的還有大量土地可出讓片區(qū)，位置尚可，距離CBD、奧體、高新商務(wù)區(qū)都相對(duì)很近。

但是這幾年歷下區(qū)教育比較拉垮，沒(méi)有在盛福片區(qū)注入很好的師資力量，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域教育被旁邊高新區(qū)甩下，這一點(diǎn)我想歷下教育局難辭其咎。

2021年在售項(xiàng)目海信君和、萬(wàn)科翡翠公園、金地華著、綠城?園、招商濱河府、陽(yáng)光城檀城，下半年銀豐、越秀新樓盤也將入市。

教育能跟上，這個(gè)片區(qū)才能好過(guò)。

5、漢峪片區(qū)??

經(jīng)十路以南的生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，小漢峪、大漢峪片區(qū)有山體資源，隨著這幾年?yáng)|部發(fā)展，這個(gè)片區(qū)成了改善群體比較喜歡置業(yè)區(qū)域。出則繁華，有漢峪金谷、奧體、高新區(qū)的商業(yè)配套，入則寧?kù)o。

今年的漢峪片區(qū)揚(yáng)眉吐氣，一個(gè)山大瀚陽(yáng)學(xué)校讓整個(gè)大漢峪好幾個(gè)樓盤房?jī)r(jià)漲了2000-3000元，成績(jī)決定這片區(qū)的最終潛力，娃娃們好好學(xué)習(xí)！

漢峪在售品質(zhì)樓盤不多了，海德堡、中鐵逸都國(guó)際、金科東方博翠、梧桐郡……這幾個(gè)樓盤真的迎來(lái)了高光時(shí)刻。

6、劉智遠(yuǎn)長(zhǎng)嶺山片區(qū)??

歷下區(qū)最靠東區(qū)域，歷下區(qū)是個(gè)金字招牌，可以到了長(zhǎng)嶺山不靈了。相對(duì)來(lái)講片區(qū)比較孤立，只能靠區(qū)位和教育吸引改善群體。

劉智遠(yuǎn)的金茂、銀豐在燕山學(xué)校的助力下賣的不錯(cuò)，奧東新都二手房?jī)r(jià)格慘不忍睹。

長(zhǎng)嶺山幾個(gè)樓盤就相對(duì)吃力很多，教育不給力，還是歷下區(qū)教育局要背鍋！

再說(shuō)說(shuō)東部的剛需片區(qū)，7個(gè)片區(qū)。

1、華山片區(qū)??

神奇的華山片區(qū)從12000-40000的房子都有，真的是一個(gè)華山湖改變整個(gè)片區(qū)。如果沒(méi)有這個(gè)湖，可能這邊能多建很多房子，但是不可能成為改善置業(yè)者的選擇區(qū)域。

除了中鐵在售的中鐵梧桐苑之外，其余全部都是中海的房子。

單看片區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，區(qū)域上還是相對(duì)孤立，教育短板需要補(bǔ)補(bǔ)。

2、工業(yè)北（新東站、張馬）片區(qū)??

距離高新、CBD比較近，有地鐵線配套，是剛需置業(yè)者比較喜歡置業(yè)片區(qū)。但是小街區(qū)的規(guī)劃，我實(shí)在理解不了。

片區(qū)內(nèi)缺少品質(zhì)樓盤，加上本身的地理位置，短期內(nèi)依然還是剛需片區(qū)，很難突破。

2021年我認(rèn)為這個(gè)片區(qū)還有小的上漲空間，但是不會(huì)特別大。

在售樓盤：中建蔚藍(lán)之城、萬(wàn)象東方、中糧祥云。工業(yè)北南側(cè)的幾個(gè)項(xiàng)目比較特殊，海信翰墨府、龍湖天曜、碧桂園鳳凰壹品，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，但是短板也很明顯。

3、濟(jì)鋼片區(qū)??

今年才會(huì)有土地入市，明年才會(huì)銷售。

現(xiàn)在來(lái)看，很難突破剛需片區(qū)的宿命。

4、雪山片區(qū)??

雪山片區(qū)從2017年開始，片區(qū)樓市跌宕起伏。

雪山的區(qū)位比較居中，其實(shí)有點(diǎn)盛福片區(qū)的翻版。區(qū)域位置不錯(cuò)，南北、東西交通也比較方便，商業(yè)配套沿著鳳鳴路、世紀(jì)大道兩側(cè)都分布不少，最大的利好是文旅城商業(yè)、娛樂(lè)配套，距離很近。

下半年隨著萬(wàn)科城、綠城春來(lái)曉園的入市，片區(qū)供應(yīng)量充足，但是售價(jià)大概率不會(huì)便宜。短期來(lái)看還屬于剛需片區(qū)，發(fā)展空間需要看文旅城輻射、以及東部置業(yè)群體對(duì)片區(qū)內(nèi)低密產(chǎn)品的認(rèn)可程度。

5、文旅城片區(qū)??

自成一派，大體量、大配套，文旅城商業(yè)、娛樂(lè)配套是整個(gè)濟(jì)南的配套，補(bǔ)齊東城的娛樂(lè)配套短板。

未來(lái)片區(qū)人流量會(huì)非常大，帶動(dòng)整個(gè)大片區(qū)發(fā)展。

房?jī)r(jià)有支撐，但是因?yàn)楦呷莘e率，可能低密版塊才會(huì)走出獨(dú)立行情。看開業(yè)之后的片區(qū)發(fā)展吧，的確不好判斷準(zhǔn)確。

6、唐冶片區(qū)??

繞城以外，但是房?jī)r(jià)卻并不低于雪山片區(qū)，產(chǎn)業(yè)園布局不少，但是缺少?gòu)?qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，還需觀察各產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)進(jìn)駐情況，片區(qū)內(nèi)缺少一個(gè)商業(yè)綜合體。

住宅供應(yīng)量進(jìn)入尾聲，在售樓盤不多，山鋼、魯能、保利、遠(yuǎn)洋、高鐵城、龍湖、萬(wàn)科等，僅剩余遠(yuǎn)洋一個(gè)未入市新項(xiàng)目。唐冶片區(qū)有大量的租賃住房、保障房布局，對(duì)周邊房?jī)r(jià)、教育有負(fù)面影響。

片區(qū)內(nèi)住宅相對(duì)較密集，承接?xùn)|部核心區(qū)域的外溢人口，部分高價(jià)地的高低配的確雞肋�？芍脴I(yè)、不可追高。

7、神武彩石片區(qū)??

神武屬于2020年入市的新片區(qū)，在龍湖、金茂的帶領(lǐng)下，片區(qū)樓盤銷售風(fēng)生水起。西側(cè)有藥谷、片區(qū)內(nèi)布局各種產(chǎn)研院，吸收了部分預(yù)算低的剛需客群置業(yè)。

彩石片區(qū)比較特殊，超算中心加持，住宅供應(yīng)較少，且相對(duì)都是低密度，自然環(huán)境好，買房養(yǎng)老、投資居多。

隨著部分企業(yè)繼續(xù)外遷神武、彩石，片區(qū)會(huì)保持一定熱度。

兩個(gè)片區(qū)都可以買入，且還有上升空間，但是不要追高部分產(chǎn)品，且選擇開發(fā)商要謹(jǐn)慎。

很多人說(shuō)我偏向東部，我來(lái)濟(jì)南20年，看了濟(jì)南20年的發(fā)展，東拓西進(jìn)，至于向西怎么樣向東怎么樣，我想每個(gè)人心里都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不談趨勢(shì)，不談結(jié)論，我們?cè)倏次迥辍?/p>

資金去哪里、人去哪里，城市發(fā)展大方向就在哪里。有時(shí)候人去了，資金不到位，發(fā)展會(huì)很慢；有時(shí)候資金去了，人沒(méi)跟去，這就是空城，與趨勢(shì)發(fā)展背道而馳。

城市發(fā)展，肯定會(huì)考慮成本，投入產(chǎn)出問(wèn)題，這也是濟(jì)南老城更新難、慢，最大的問(wèn)題。

接下來(lái)說(shuō)郭店、孫村片區(qū)

1、孫村片區(qū)??

孫村片區(qū)我個(gè)人是非常看好的，孫村有產(chǎn)業(yè)、有很好的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)有很多的低密社區(qū)。向南是彩石，經(jīng)十東路，所謂的科創(chuàng)大走廊，超算中心等，未來(lái)肯定會(huì)布局很多的企業(yè)、研發(fā)中心等。

如果未來(lái)唐冶、雪山的剛需升級(jí)為改善群體，他們?nèi)ツ睦镏脴I(yè)？

基本上會(huì)有三個(gè)選擇：1、向西中央商務(wù)區(qū)附近置業(yè)，2、向彩石片區(qū)置換，3、向?qū)O村片區(qū)置換。

但是孫村當(dāng)下在售的萬(wàn)科如園、烯谷國(guó)際中心、綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)、海信彩虹谷、中海云麓公館、金茂墅、龍湖春江彼岸等樓盤，除了個(gè)別樓盤相對(duì)低密的改善定位之外，很多小區(qū)規(guī)劃是剛需盤，小戶型。

靠近圍子山、玉皇山未出讓地塊不多，有改善片區(qū)潛質(zhì)，需要挑選好項(xiàng)目布局，12000左右的低密洋房你害怕啥？

2、郭店片區(qū)??

區(qū)位上的偏遠(yuǎn)，加上生態(tài)環(huán)境并無(wú)優(yōu)勢(shì)，決定了這個(gè)片區(qū)更多是地源性購(gòu)房者置業(yè)。

如果4、6號(hào)線未來(lái)在這里匯合，那么片區(qū)會(huì)承接部分剛需客戶，否則，短時(shí)間發(fā)展空間會(huì)比較有限。

地鐵達(dá)、郭店成。（看4號(hào)線施工站點(diǎn)能否有突破）

孫村片區(qū)

繼續(xù)聊聊西、北、南五個(gè)區(qū)域

還是開頭說(shuō)的，片區(qū)發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)、需要對(duì)新濟(jì)南人有吸引力。

1、西客站片區(qū)??

西客站的發(fā)展時(shí)間并不算晚，濟(jì)南西站于2009年7月12日奠基開工，2011年6月30日，隨京滬高速鐵路建成啟用。經(jīng)過(guò)整整10年的發(fā)展，西客站的吸引力還是偏弱，企業(yè)、工作機(jī)會(huì)并不多。

西客站10年間開發(fā)，地源性客群基本已經(jīng)完成置業(yè)，這個(gè)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)就是??濟(jì)南國(guó)家醫(yī)學(xué)中心，醫(yī)學(xué)中心發(fā)展好，能給西客站片區(qū)帶來(lái)重大利好，否則相對(duì)了來(lái)講片區(qū)只有居住屬性。

樓市供需平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)不大，適合在片區(qū)內(nèi)工作人群，和地源性居民置業(yè)。

2、藥山（+濼口）片區(qū)??

藥山片區(qū)有很多廠房、物流園區(qū)，濼口附近更多的是做生意的小企業(yè)主，都屬于天橋。這幾年拆遷力度比較大，未來(lái)土地供應(yīng)相對(duì)充足，需求也能激發(fā)。

片區(qū)的不足就是無(wú)法吸引更多的新濟(jì)南人來(lái)此工作、置業(yè)，所以購(gòu)買群體還是地源性客戶為主。

片區(qū)發(fā)展短時(shí)間內(nèi)還是停留在城市更新層面，很難對(duì)周邊人群形成很強(qiáng)吸引力。

片區(qū)發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，城市更新對(duì)周邊居民居住環(huán)境是一大改善，自住可以。

3、天橋老城??

北湖、三孔橋、汽車站等區(qū)域都屬于天橋老城區(qū)，尤其北湖片區(qū)這幾年拆遷、建設(shè)力度很大。

片區(qū)內(nèi)置業(yè)者多為周邊工作群體，俗稱地源性客戶，很難吸引西部、南部、東部客群在天橋置業(yè)。另外部分片區(qū)配置大量的安置房，這一點(diǎn)也值得置業(yè)者要盡量避開。

片區(qū)以城市更新為主，對(duì)外部吸引力有限，上升潛力有限，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目比較稀缺：萬(wàn)科、金地相對(duì)比較靠譜。

4、和諧片區(qū)??

和諧片區(qū)，市中與槐蔭區(qū)交匯，在售項(xiàng)目基本全部位于槐蔭區(qū)，也屬于城市更新集中片區(qū)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，成熟、交通便利，周圍購(gòu)買力沒(méi)問(wèn)題，但是缺少拉升片區(qū)整體發(fā)展的新動(dòng)力。

和諧片區(qū)好似已經(jīng)步入中年，依托老資本平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)2-2.3相對(duì)正常， 再突破恐怕難度比較大。

在售項(xiàng)目保利天禧、綠城誠(chéng)園、新城時(shí)光印象、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和府、中海匯德里、城投靜悅府，供應(yīng)量不小，挑選低容積率，口碑好開發(fā)商購(gòu)買。

5、市中二環(huán)南??

關(guān)注度最高的片區(qū)，二環(huán)南是槐蔭、天橋、市中區(qū)的二環(huán)南，生態(tài)環(huán)境、教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，吸引整個(gè)濟(jì)南中西部片區(qū)置業(yè)者。

這個(gè)片區(qū)有三個(gè)超級(jí)大盤：魯能領(lǐng)秀城、中海國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)公元九里，另外還有在售的綠地新里城、萬(wàn)科山望。

購(gòu)房者的 選擇很有限，有條件上魯能，為了孩子教育大部分人拼了領(lǐng)秀城，畢竟環(huán)境不錯(cuò)，教育領(lǐng)先且確定。其余的中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、綠地就隨便買了，但是客觀來(lái)講中海而二手低密性價(jià)比不錯(cuò)，學(xué)校成績(jī)這兩年也會(huì)凸顯，可以篩選布局了。

有人會(huì)說(shuō)為什么二環(huán)南房?jī)r(jià)這么高，為何魯能新加推地塊2.7-2.8萬(wàn)，銷售還這么好？

一句話：你看看市中區(qū)的人群都是干什么的？政、金融、事業(yè)單位、商人居多。你看看市中區(qū)的退休人群之前都是什么單位？你看看為何玉函高架橋怎么就變了隧道？比不得比不得。

市中區(qū)底子厚，地緣人群也相對(duì)扎堆，所以二環(huán)南的學(xué)區(qū)房、豪宅有價(jià)格支撐，穩(wěn)！

地鐵對(duì)濟(jì)南的影響

我又做了一張圖，從我的理解，未來(lái)二期地鐵開通之后，對(duì)濟(jì)南各片區(qū)肯定有促進(jìn)作用，但是真正利好哪里？

東西三條地鐵線，增進(jìn)東西互通，但是同樣會(huì)導(dǎo)致西部人口更容易去東部擇業(yè)，或者即使在西部上班的人也有機(jī)會(huì)去東部置業(yè)。

洪樓片區(qū)地鐵密度還可以，且比較容易形成回馬槍改造，只是瞎猜。

工業(yè)北沿線小區(qū)，依然是剛需居住區(qū)，交通更便利。

郭店能不能起來(lái)，還是要看地鐵能否在此處交匯，我個(gè)人覺(jué)得交匯概率很大。

8號(hào)線的作用是為了山東大學(xué)，也同樣是為了讓章丘慢慢向西發(fā)展，與濟(jì)南彩石、孫村牽手。

唯一畫圈的片區(qū)，雪山、文旅、唐冶、神武、孫村、彩石，六個(gè)區(qū)域不分家，承接?xùn)|部商務(wù)區(qū)外溢企業(yè)、人群，同時(shí)吸引省內(nèi)來(lái)濟(jì)南置業(yè)群體，吸引章丘來(lái)濟(jì)南置業(yè)群體。已經(jīng)起步，慢慢走向成熟。

小 結(jié)

20個(gè)置業(yè)小片區(qū)全部寫完了，比較籠統(tǒng)，僅供大家參考。

未來(lái)哪里發(fā)展快？哪里是剛需？哪里是改善？或許你已經(jīng)有了初步認(rèn)知。結(jié)合地鐵線路，可以再梳理一下，大概率對(duì)今年全年的置業(yè)都會(huì)有幫助。

很多人會(huì)說(shuō)這么向東發(fā)展，老城區(qū)咋辦？老城區(qū)以后會(huì)很好，老城區(qū)會(huì)有“回馬槍”的更新發(fā)展。但是什么時(shí)候？什么規(guī)模？不好判斷。

我們的城市發(fā)展很難說(shuō)均衡發(fā)展，再加上地勢(shì)、空間上的各種受限，諸多因素的制約下，我們一點(diǎn)點(diǎn)的向某個(gè)區(qū)域妥協(xié)發(fā)展。

老百姓置業(yè)要打破自己的“慣性空間”，有限的資金下，購(gòu)買吸引力更足、更新發(fā)展速度更快的片區(qū)置業(yè)，這樣才能事半功倍。