年棚戶區(qū)改造政策解讀精選

一、基礎知識

（一）棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義

棚戶區(qū)指簡易結構房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

（二）工作要求

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）規(guī)定，棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。

(三)棚戶區(qū)的改造范圍

1.改造范圍

《住建部關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建�！�2012〕190號）規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)（危舊房）改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建（新建、購買、貨幣補償?shù)龋┕こ毯驮�居民住房改建（擴建、翻建）工程，統(tǒng)一納入國家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計劃，其他工程不納入規(guī)劃計劃。

2.政策紅線

《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）和《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于棚戶區(qū)界定標準有關問題的通知》（建辦保函〔2014〕535號）規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

3.改造范圍逐步擴大

在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)�！秶鴦赵恨k公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

到2013年，一是擴大到華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造�！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）還將將華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52號）進一步明確將部分城中村（城邊村、城郊村）改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。

進入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍�！秶鴦赵宏P于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）把城市危房改造納入棚改政策范圍。

二、關于棚戶區(qū)改造貨幣化安置

（一）政府建設安置房存在的問題

棚戶區(qū)改造工作實施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應不足，政府主導建設安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設周期長，從地塊征收到安置房建設、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質(zhì)量，成本控制難以達到房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平，建設后的安置房質(zhì)量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門面和附屬設施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費難，導致物業(yè)管理與服務不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會問題較多。六是房屋規(guī)劃、建設、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現(xiàn)。

（二）意義和作用

在棚戶區(qū)改造中推進貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過渡費用；二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，滿足群眾多樣化居住需求；三是促進棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區(qū)改造項目的整體推進。

（三）主要方式

棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。

1.政府組織購買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺，通過發(fā)放“購房券”等形式，引導棚戶區(qū)居民自主選擇購買。

2.政府集中采購。由區(qū)縣政府按照政府采購程序的規(guī)定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價格。

3.直接貨幣補償。區(qū)縣政府將補償資金支付給棚戶區(qū)居民，由棚戶區(qū)居民自行通過房地產(chǎn)市場購買、租賃住房或用于其他支出。

三、關于政府購買棚改服務

（一）定義

2015年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務管理辦法》。

政府購買棚改服務，是指通過發(fā)揮市場機制作用，把棚戶區(qū)改造相關服務事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費用。

（二）政府購買棚改服務的內(nèi)容

1.居民棚改意愿入戶調(diào)查；

2.棚改項目的可行性論證及評審；

3.棚改項目的征地拆遷服務；

4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式)；

5.棚改片區(qū)公益性配套基礎設施建設，包括安置住房小區(qū)“紅線內(nèi)”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎設施；與棚改項目直接相關，直接服務于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎設施。棚改片區(qū)公益性配套基礎設施需納入棚改規(guī)劃同步報批并經(jīng)省級主管部門認定，實行“同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付”。

（三）政府購買棚改服務的七個步驟

1.出臺相關辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內(nèi)容、購買方式及程序、預算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規(guī)定；

2.財政部門將棚改納入《政府購買服務指導性目錄》；

3.確定地方政府授權的有預算權的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局)；

4.確定采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購；

5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司；

6.將采購資金納入未來年度財政預算支出管理；

7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務合同。