南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例小區(qū)試點(diǎn)工作方案

市人大常委會(huì)已于2015年8月、10月分別對(duì)《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)進(jìn)行了兩次審議。按照計(jì)劃，《條例》將于2017年1月提交市人代會(huì)審議表決。為配合做好立法工作，確保各項(xiàng)創(chuàng)設(shè)制度落到實(shí)處，現(xiàn)就《條例》小區(qū)試點(diǎn)工作制定以下方案。

一、總體要求

(一)基本思路

以當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題為導(dǎo)向，選擇一批具有代表性的住宅小區(qū)，開(kāi)展《條例》創(chuàng)設(shè)制度小區(qū)先行試點(diǎn)工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實(shí)《條例》夯實(shí)基礎(chǔ)。

(二)基本原則

1.屬地主導(dǎo)，多方聯(lián)動(dòng)。試點(diǎn)工作遵循“分級(jí)負(fù)責(zé)、重心下移、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、多方聯(lián)動(dòng)”的基本原則，充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處在物業(yè)管理工作中的屬地主導(dǎo)作用，著力構(gòu)建物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管工作體系。

2.整體指導(dǎo)，分類(lèi)實(shí)施。根據(jù)《條例》創(chuàng)設(shè)的各項(xiàng)制度以及整體工作要求，結(jié)合已實(shí)施物業(yè)管理的普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)、老舊小區(qū)的不同特點(diǎn)和需求，分類(lèi)開(kāi)展試點(diǎn)工作。

3.政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)。通過(guò)試點(diǎn)工作推進(jìn)，在普通商品房小區(qū)充分發(fā)揮業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩大市場(chǎng)主體的主導(dǎo)作用，努力構(gòu)建服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系;在保障房小區(qū)、老舊小區(qū)，由屬地政府引導(dǎo)，充分發(fā)揮街道的管理職能，建立健全小區(qū)治理的新模式，有效化解當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛。

(三)主要目標(biāo)

在《條例》正式實(shí)施前，以完善行政監(jiān)管機(jī)制、規(guī)范市場(chǎng)主體為目標(biāo)，在建立物業(yè)管理委員會(huì)制度、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、維修資金應(yīng)急使用制度、第三方評(píng)估制度等方面開(kāi)展小區(qū)試點(diǎn)工作，制定完善相關(guān)配套制度。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

市政府成立南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例小區(qū)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，吳衛(wèi)國(guó)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市房產(chǎn)局、城建委、公安局、民政局、財(cái)政局、物價(jià)局、質(zhì)監(jiān)局、環(huán)保局、規(guī)劃局、城管局、人防辦和各區(qū)政府分管同志為小組成員，組織領(lǐng)導(dǎo)全市條例試點(diǎn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，具體負(fù)責(zé)日常工作的組織、協(xié)調(diào)和考核通報(bào)。各區(qū)政府要成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu)，建立有關(guān)工作機(jī)制，扎實(shí)開(kāi)展好轄區(qū)內(nèi)的具體工作。

三、試點(diǎn)內(nèi)容

(一)完善綜合行政監(jiān)管機(jī)制

1.實(shí)名投訴登記處理制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立實(shí)名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、人防、環(huán)保等部門(mén)在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門(mén)聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強(qiáng)對(duì)違法行為的處理，有效化解小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主利益。

2.物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。屬地街道在試點(diǎn)小區(qū)建立由社區(qū)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

3.維修資金應(yīng)急使用制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立維修資金應(yīng)急使用綠色通道制度。小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)可以向住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)提出應(yīng)急使用維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用書(shū)面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

(二)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)主體

1.落實(shí)物業(yè)管理委員會(huì)制度。在保障房小區(qū)和老舊小區(qū)試點(diǎn)建立物業(yè)管理委員會(huì)，代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并根據(jù)法規(guī)規(guī)定程序，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等工作。

2.規(guī)范物業(yè)服務(wù)信息公示制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立物業(yè)服務(wù)資金獨(dú)立建帳和信息披露制度。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息實(shí)行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開(kāi)、透明的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。

3.完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。制定業(yè)主大會(huì)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指引制度，建立全市統(tǒng)一的招標(biāo)信息發(fā)布平臺(tái)，建設(shè)并管理全市物業(yè)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)臁８鹘值�、社區(qū)引導(dǎo)鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)通過(guò)市、區(qū)招投標(biāo)平臺(tái)，公開(kāi)、透明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各區(qū)依法開(kāi)展招投標(biāo)監(jiān)督管理工作，切實(shí)維護(hù)招標(biāo)人和投標(biāo)人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平有序競(jìng)爭(zhēng)。

(三)培育第三方物業(yè)評(píng)估市場(chǎng)

1.搭建平臺(tái)。試點(diǎn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估服務(wù)。進(jìn)一步完善南京市物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家?guī)欤�聘�?qǐng)專(zhuān)家指導(dǎo)工作。

2.培育機(jī)構(gòu)。積極培育物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定第三方評(píng)估管理辦法，明確第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)的程序、方法和有關(guān)要求，并以南京市物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家?guī)鞛橐劳�，在試點(diǎn)小區(qū)引導(dǎo)開(kāi)展第三方評(píng)估工作。

3.評(píng)估指導(dǎo)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，在試點(diǎn)小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)定價(jià)等實(shí)施評(píng)估，提高業(yè)主自治活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性，有效化解矛盾。

四、組織實(shí)施

(一)試點(diǎn)前期準(zhǔn)備(2015年底前)

1.按照分類(lèi)實(shí)施原則，由各區(qū)政府牽頭，在2015年11月底前確定并上報(bào)符合試點(diǎn)內(nèi)容要求的住宅小區(qū)(主城六區(qū)上報(bào)的試點(diǎn)小區(qū)應(yīng)包含普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)和老舊小區(qū)，數(shù)量不少于5個(gè))。

2.試點(diǎn)小區(qū)確定后，市房產(chǎn)局會(huì)同各區(qū)政府根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，分類(lèi)確定各項(xiàng)試點(diǎn)內(nèi)容的細(xì)化試點(diǎn)方案，并研究制定相關(guān)保障措施，2015年12月底前上報(bào)市政府。

(二)開(kāi)展試點(diǎn)工作(2017年上半年)

2017年1月《條例》通過(guò)市人代會(huì)表決后，各有關(guān)單位按照以下節(jié)點(diǎn)要求啟動(dòng)試點(diǎn)工作：

1.2017年2月底前，在試點(diǎn)小區(qū)(重點(diǎn)為保障房和老舊小區(qū))建立物業(yè)管理委員會(huì)和聯(lián)席會(huì)議制度。(責(zé)任單位：各區(qū)政府)

2.2017年3月底前，在試點(diǎn)小區(qū)建立行政部門(mén)投訴受理公示制度。(責(zé)任單位：各區(qū)政府、市各有關(guān)部門(mén))

3.2017年3月底前，在試點(diǎn)小區(qū)啟動(dòng)維修資金應(yīng)急使用綠色通道試點(diǎn)。(責(zé)任單位：各區(qū)政府)

4.2017年2季度，建立并公布南京市物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家?guī)欤�公布首批第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單。(責(zé)任單位：市房產(chǎn)局)

5.2017年2季度，啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評(píng)估和業(yè)主大會(huì)成立輔導(dǎo)等試點(diǎn)。(責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、各區(qū)政府)

(三)試點(diǎn)總結(jié)和推廣

2017年《條例》正式實(shí)施前，由市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)各有關(guān)單位開(kāi)展試點(diǎn)工作的成效進(jìn)行評(píng)價(jià)和總結(jié)，結(jié)合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)。

五、保障措施

(一)完善組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各區(qū)政府要成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)，分管區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，各有關(guān)區(qū)行政主管部門(mén)及轄區(qū)各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)為成員單位。區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期召開(kāi)工作例會(huì)，研究部署試點(diǎn)工作任務(wù)，協(xié)調(diào)解決重大問(wèn)題。

各區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)明確試點(diǎn)工作分管負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。試點(diǎn)小區(qū)所涉及的相關(guān)街道，要設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證專(zhuān)職物業(yè)管理人員配置。

(二)建立分級(jí)考核，強(qiáng)化工作職責(zé)。市政府建立條例試點(diǎn)工作季度例會(huì)制度和考核通報(bào)機(jī)制。從2015年12月起，市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組每季度組織考核各有關(guān)單位推進(jìn)試點(diǎn)工作以及各區(qū)政府建立轄區(qū)物業(yè)管理工作考核機(jī)制的情況，定期考核、督查并通報(bào)轄區(qū)有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處的履職情況。

(三)安排財(cái)政經(jīng)費(fèi)，加強(qiáng)培訓(xùn)管理。市、區(qū)建立健全專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)工作機(jī)制，各級(jí)財(cái)政部門(mén)按照法規(guī)要求安排專(zhuān)項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，用于宣傳培訓(xùn)、購(gòu)買(mǎi)第三方服務(wù)、指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主組織等試點(diǎn)工作的開(kāi)展。市財(cái)政局安排專(zhuān)門(mén)經(jīng)費(fèi)，對(duì)試點(diǎn)工作完成較好的區(qū)，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式予以資金支持。

市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)基層物業(yè)管理和服務(wù)工作人員政策法規(guī)、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，提升工作效能，切實(shí)保障試點(diǎn)工作順利推進(jìn)。

附表

南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例試點(diǎn)小區(qū)申報(bào)表