增值稅暫行條例實施細則

　　第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第十四條規(guī)定，制定本細則。

　　第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

　　第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

　　條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

　　第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

　　第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。

　　條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。

　　第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為

　　(一)取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�，安置動遷用房支出等。

　　前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

　　開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定 計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以整算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)

　　第十一條 條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。